从终端用户结构来看，“公用事业级项目”（Utility-Scale）在2025年仍占据主导地位，市场份额约有49.22%；虽然住宅安装的基数相对较小，但预计在2025至2031年间，将以36.7%的年复合增长率扩张，显示住宅增长正在加速追赶公用事业级的主导地位。

目前最积极安装太阳能的仍是自住型屋主，尤其是独立屋、半独立屋和排屋。（档案照）

太阳能住宅价值更高？

在这一连串的因素推动之下，住宅太阳能正在发生本质变化，它不再只是环保理念的象征，而是逐步嵌入普通家庭的财务结构中，成为影响每月现金流、长期居住成本与房产价值的重要变量。

当然，当太阳能逐渐成为住宅配备之一，一个更加现实的问题也随之浮现：装了太阳能的房产真的比较吃香吗？在二手或出租市场中是否真的更具溢价能力？或只是多了一个“看似不错”的加分项？

这些问题也正在成为越来越多发展商、投资者与自住型买家共同关注的议题。

太阳能加速普及

房产业晋零碳住宅时代

我国住宅太阳能近两三年来的发展明显提速，从过去相对小众逐步迈向更广泛的普及阶段。随着政策调整和电费上涨，越来越多的大马屋主开始把目光，从“电网买电”转向“自己发电”，住宅太阳能也不再只是停留在环保口号层面，而是一步步走入普通家庭，成为影响居住成本，乃至房产价值的重要变量。

根据大马永续能源发展机构（SEDA）数据，全国住宅太阳能用户已从10多年前约90户，迅速增长至去年年中超过4万9000户，安装容量突破372兆瓦，增幅逾500倍。

刘国维：未来的住宅太阳，也许会像空调般，成为住宅的基本配备。

马来西亚知名太阳能供应商Brilliant Solar的董事经理刘国维表示，住宅太阳能已从过去依赖政策补贴推动，转向由“省电费压力”驱动，未来甚至可能像空调一样，成为住宅的“基本配备”。

而当太阳能逐渐成为住宅配备之一时，装了太阳能的房产在市场上是否真正更具吸引力？甚至具备实质的溢价空间？抑或只是一个“看起来不错”，却无法左右成交价的加分项？

虽说前期推行的净能源计量（NEM）计划，是推动住宅太阳能扩张的因素之一，但即使NEM已结束，屋主的安装意愿并没有明显降温，反而有不少人不想再错过政策红利，选择尽快落实太阳能系统的采用。

张俊雄

Solarvest执行董事兼总执行长拿督张俊雄表示，如今在现行太阳能加速转型行动计划（Solar ATAP）政策下，屋主已不再以“卖电”为目标，而是更关注自用发电、直接降低电费。

刘国维表示，太阳能产生的“ATAP Credit”可直接抵消当月电费，“虽不像过去的NEM政策可保留12个月，但对于白天高耗电家庭，例如长期开冷气或拥有电动车充电需求的家庭而言，省电效果更明显。电价越高，太阳能发出来的每一度电就越值钱。”

针对电动车充电需求这一点，他补充道，随着电动车普及，家庭用电量也明显增加，有些家庭的月均用电量，已从过去约400千瓦时提高至800千瓦时以上，进一步推高安装太阳能的需求。

显然，电费上涨、政策红利、市场普及率提升和安装成本持续下降，都是推动屋主安装太阳能的核心因素。尤其在过去几年，全球太阳能组件与相关设备价格大幅下降，使住宅太阳能的安装门槛明显降低，采用率也越来越高。

地屋户型最积极

张俊雄指出，目前最积极安装太阳能的仍是自住型屋主，尤其是独立屋、半独立屋和排屋，发展商也逐渐把太阳能纳入住宅项目作为加分配套。

刘国维则补充道，根据该公司观察，目前最积极安装太阳能系统的住宅类型，以排屋最为明显，其次才是独立式与半独立式住宅，“排屋屋主主要是希望降低阶梯电价带来的高额电费，加上屋顶结构较简单、安装周期短，因此投资回报相对直接。至于独立式与半独立式住宅，许多屋主则是为减少每月高达800至1200令吉以上的电费负担。”

非“一装就稳赚”

其实对大部分的屋主而言，主要的考量重点都集中在经济与实用层面，包括每月可节省的电费金额、总体安装费用、适合安装的系统容量、是否有必要搭配储能电池，以及相关的政府政策或补贴等。

张俊雄说：“一般住宅太阳能系统的安装费用约1万5000至4万令吉，视系统大小、屋顶条件和设备规格而定。在不含储能电池的情况下，平均回本期约为4到7年。系统容量越大、家庭用电量越高，节省电费越明显，回本速度通常越快。”

至于是否搭配储能电池，张俊雄认为，这是“短期与长期的选择题”。电池可把白天发的电留到晚上使用，减少向国家能源公司（TNB）购电。

“但由于电池价格仍偏高，短期内会拉长回本期。不过，从长远来看，面对电费波动或停电风险，电池的价值会慢慢显现。”

他也坦言，太阳能并非“一装就稳赚”，实际回报会因家庭用电习惯、天气与技术条件而异。屋主签约前应理性评估安装商的信誉、设备规格与保固，以及节电或回酬计算是否合理透明，避免过高期待。

房产估价师陈飞霏补充道，未经批准或认证的太阳能系统，估值中往往会被大幅折价，甚至不被承认，因其涉及安全、法律与保险风险。

陈飞霏

安装细节决定发电表现

不少屋主也会纠结，自家屋顶是否适合安装太阳能。

其实只要屋顶空间充足、没有明显遮阴（如树木或邻近建筑物遮挡阳光）、结构稳固、约5至15度的适当倾斜角度，大多数住宅基本都符合基本安装条件。

即使屋龄较高，只要结构良好，经过简单评估后同样可安装。

张俊雄也提醒，真正影响发电效率的，往往是容易被忽略的细节，例如未来是否加建、周边树木遮挡、逆变器通风条件及施工品质等。

维护并不麻烦

他说：“在使用和维护方面，住宅太阳能并没有想象中麻烦，多数系统都能透过手机应用查看发电状况，一旦效率异常，系统会自动提醒，再安排专业人员检查即可。即使连续阴雨天，发电量虽会下降，但通常仍可维持约10至30%。”

至于屋顶漏水或结构风险，他解释，只要由合格安装商施工并使用合适支架，风险基本可控，甚至有屋主反映，安装后反而减少雨水直接冲刷屋顶。

使用寿命：

●太阳能板：约25至30年

●逆变器：约10至15年

●电池：约8至12年

太阳能并非“一装就稳赚”，实际回报会因家庭用电习惯、天气与技术条件而异。（档案照）

社区整合成本低效率高

随着住宅太阳能逐渐从单户安装走向社区化应用，市场也开始关注，太阳能能否在建屋阶段就被系统性整合进住宅区？

针对“太阳能社区”（Solar Township）的可行性与实际操作经验，张俊雄表示，发展商初期最常顾虑合作模式、后续维护以及系统移交后的责任归属，但这些问题大多可透过标准化合约与专业运维机制解决。

迄今为止，Solarvest旗下子公司Vestech已与多家发展商合作，参与多个住宅区太阳能项目。

相较于住户入住后才逐户安装，在规划阶段统一整合太阳能，不仅能提高施工效率，也能通过规模化设计与集中采购，降低每户成本，让住户从入住第一天起就能直接使用太阳能，省去日后自行评估与施工的麻烦。

转售案例不多

谈到太阳能对房屋转售的影响，他指出，在Solar ATAP架构下，太阳能系统的所有权可以随房屋一并转移，使整体上装有太阳能的住宅更具吸引力。

“不过，目前多数家庭仍以长期自用、省电为主要考量，转售案例不多，估值方面也尚未全面标准化，但已有估价师开始将太阳能视为住宅的加分配备。”

估值定位仍未明朗

说到估值，我们首先要厘清一点，即从估值的本质来看，住宅太阳能系统不完全等同于建筑物本身。

陈飞霏说，在实际操作中，多数估价师会把太阳能系统视为介于“建筑附属物”与“可拆卸装置”之间的存在。它虽固定在屋顶、提升居住使用功能，但在技术上仍可拆除。

“更关键的是在融资或特定政策下，太阳能系统所有权并非始终清晰，因此通常被视为‘半永久性改良’，而非建筑核心结构。”

在制度层面，目前《马来西亚估价标准》（MVS）尚未针对住宅太阳能系统制定明确指引，估价师多依赖专业判断与有限的市场案例为参考，处理方式自然存在一定差异。

溢价难以量化

“这也反映在了估价报告中，太阳能系统多半仅被列于房产描述或备注栏，而不会单独计价；即使纳入估值，通常也被吸收进整体改良价值，而不是明确标示为‘太阳能溢价’。原因很简单，在现实交易中，几乎无法精确判断，买家究竟为太阳能系统本身支付了多少额外价钱。”

在实务上，估价不一致的情况并不少见。有些估价师会将太阳能视为一般房屋改善的一部分，另一些则在资料不足（如安装成本、系统容量、使用年限和维护记录）时选择不计入价值。

“即使确认会计价，市场常见做法也只是回收约30至50%的安装成本，再根据系统年龄、状况与剩余寿命进行折旧估算。”

多数估价师会把太阳能系统视为介于“建筑附属物”与“可拆卸装置”之间的存在。（档案照）

可提高可售性

未必推高屋价

那么，装设太阳能的房产是否更容易吸引买家？

陈飞霏指出，在其他条件相近的情况下，答案几乎是肯定的。尤其对了解电费节省效益的自住型买家而言，太阳能配置确实具备一定的吸引力。

不过，她也强调，包括地点、价格、地契类型、面积、空间布局及整体屋况，仍是决定成交速度的关键因素，太阳能无法喧宾夺主。

至于“值不值钱”，情况就更复杂了。目前大马的成交数据并未明确区分房屋是否配备太阳能系统；整体来看，太阳能多半只是提高房屋的可卖性，而不是明显推高价格。

此外，系统本身的条件也会影响估价师与买家的观感。容量较大、品牌知名度高、安装较新且仍在保固期内的系统评价较高；反之，接近更换逆变器、系统老化，或缺乏完整文件的系统，往往难以获得额外估值。

保险需单独申报

在银行层面，住宅太阳能仍属次要因素，多数银行在房贷评估时，依然以土地与建筑本身为核心，太阳能系统通常被视为附属配备，而非主要抵押资产。

她指出，若系统仍在融资、租赁或特定计划中，可能牵涉所有权与转移问题，增加估值与转售复杂度，交易前必须确认能无负担结清并移交。

除了估值与贷款，保险也是常被忽略的一环。她也提醒，太阳能系统通常需在保险中单独申报，若未披露，风灾或火灾理赔时可能出现争议。

投资型买家反应冷淡

从买家的角度来看，并不是每个人都真正了解太阳能的价值。少部分自住买家明白它能长期省电费、对环境也有好处，但更多人只是觉得“有的话更好”，并不会因此愿意多付一笔钱。

这也解释了为何投资型买家普遍对太阳能反应冷淡，他们更在意的是租金回报和资本增值，而太阳能未必能直接转化为更高收益。

陈飞霏说：“对于较老旧的系统，买家的疑虑往往更明显。未来的逆变器更换成本、效率衰退及维护问题等，都会被纳入议价考量，进而压低出价。”

值得注意的是，若老房子已安装太阳能系统，估价师通常会特别留意屋顶状况、结构承载力以及建筑剩余寿命。

一旦未来可能需要维修屋顶或重新安装太阳能系统，这些潜在成本都会直接影响买家的出价意愿。

总结：成发展商竞争优势

对于未来是否会出现“没有太阳能就难卖房”的情况，虽说这样的趋势在短期内未必会完全成形，但住宅太阳能的重要性确实正在快速上升。

刘国维强调，其实发展商对太阳能配套的接受度已越来越高，尤其是在高端住宅项目中更为明显。而配备电池储能系统（BESS）的住宅，也逐渐成为市场亮点，因为可在停电或夜晚时维持能源自主。

张俊雄也认同道，近年已有越来越多发展商把太阳能纳入住宅项目的重要考量之一，而具备太阳能整合能力的承包商也更具优势；即使社区未统一规划，屋主入住后仍可按需自行安装。

或强制安装条件

而展望未来5年，住宅太阳能的关键突破点，将落在政策能否真正“落地”。

“目前，Solar ATAP已推出新机制，支持发展商在建屋阶段预装太阳能系统。若这一模式能被广泛落实并持续扩大，不仅可在施工阶段降低整体成本，也有助于显著提高住宅太阳能的普及率，让太阳能更自然地成为住宅的一部分。”

刘国维更预测，到了2030年前后，政府或将强制新推介排屋项目必须具备“Solar-Ready”条件，包括预留太阳能安装结构与线管，使太阳能正式成为住宅的基础设施之一。

或调整估值体系

陈飞霏也认为，随着电费上升与永续意识增强，没有太阳能的房屋在未来5至10年的竞争力可能会逐步下降。

“不过，太阳能更可能走向‘标准配备’的位置，而非持续带来额外溢价。若政府未来推动更严格的绿色建筑政策，估值体系也势必会逐步调整，更系统性地反映能源效率与环境表现。”